Рынок недвижимости: спад или стагнация?

Подходит к концу 2008 год, уже в течение примерно двух месяцев в стране, да и во всем мире, бушует финансовый кризис. В средствах массовой информации активно обсуждается этот вопрос, высказываются многочисленные и порой взаимно исключающие прогнозы — о масштабах, времени действия и последствиях влияния кризиса на экономику России, отдельно взятого региона или сектор экономики.

Финансовый кризис относится к области общей макроэкономической ситуации. И влияет на конкретный бизнес-план, скажем, по строительству коттеджного поселка, в следующей последовательности: макроэкономика в мире, макроэкономика в стране, экономика региона, ситуация в строительной отрасли региона, ситуация в малоэтажном строительстве региона, непосредственный анализ района застройки и, наконец, сам проект. Получается довольно длинная последовательность, дающая огромный простор для выстраивания различных причинно-следственных связей и составления прогнозов. Попробуем разобраться.

Рост или падение? Если еще месяц назад эксперты спорили о том, какая из этих тенденций возьмет верх, то сейчас часа весов на стороне последней. Интрига в том, как сильно рухнут цены и когда начнется новый рост. Многие сравнивают ситуацию с кризисом 1998 года. Тогда в результате девальвации рубля цены на квартиры упали в среднем в 2-2,5 раза. Но уже через 3 года докризисный рубеж был преодолен. А с 2004 года начался активный рост.

Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев уверен, что ситуация десятилетней давности повторится: «Игра на повышение, в которую было втянуто огромное количество частных инвесторов, закончилась и, я думаю, что рынок должен отыграть назад до 50%. Рынок нащупает дно через полгода, то есть, к середине 2009 года. Если он на этом дне зафиксируется, то думаю, что с 2010 года мы увидим его новый рост».

Цикличность рынка неизбежна. Не исключено, что грядущий рост, скорее всего, перекроет нынешние цены. Однако когда будет освоен ценовой минимум и как долго он продержится, прогнозировать трудно.

С чего все начиналось?

Как мы знаем, кризис начался в США. Его основной причиной стало обрушение рынка subprime кредитов. Subprime представлял собой кредит обеспеченный залогом в виде имущества, который выдавался людям с, мягко говоря, неоднозначной кредитной историей: для его получения не требовался первоначальный взнос, требовался лишь паспорт.

Система рефинансирования данных кредитов, равно как и всех остальных, выглядела примерно так: банк А занимал у банка Б деньги под libor и несколько процентных пунктов, банк А выдавал деньги, обратно получал долги; далее эти долги отдавались банком в рейтинговое агентство. После оценки в агентстве банк нарезал эти долги на т.н. MBS — mortgage backed securities и продавал их на рынке. Так рефинансировалось более 90% долгов во всем мире.

После массового обрушения ипотечных обязательств, которые по сути дела были обеспечены MBS, оказался полностью парализованным рынок по секьюритизации долгов — т.е. рынок рефинансирования, рынок денег, которые питают банки.

Что же касается рынка недвижимости, то США, где вся недвижимость приобреталась с минимальным первоначальным взносом и в ипотеку, пострадали от кризиса больше всего.

В России кризис повлиял на рынок недвижимости меньше: у нас классическая финансовая система, рынок не так зависим от ипотеки.

В настоящий момент большинство инвесторов заняли выжидательную позицию, в основном из-за ужесточения условий кредитования. По оценкам экспертов, реальный обвал цен на недвижимость не превысит 25%. В долгосрочной перспективе (3-5 лет) спрос на рынке существенно превысит предложение.

По материалам сайта www.dometra.ru

Перейти к каталогу статей